Иностранные надежды

BUILDING. 14 августа. Осуществляются ли планы зарубежных инвесторов в Украине? С точки зрения вложения капитала, на сегодняшний день Украина довольно привлекательна для зарубежных девелоперов. Риски задержки согласований проекта, потери прав на землю и роста затрат инвесторам может компенсировать возможность генерировать один из самых высоких в Европе уровней возврата собственных инвестиций - 40-50% годовых. Такие результаты привлекают на украинский рынок западных институциональных инвесторов, среди которых пио­нерами выступают крупные инвестиционные банки с мировым именем.

Если раньше в Украину заходили девелоперы с капиталом в $20-30 млн, то сегодня, с развитием рынка отечественного девелопмента, стоимость «входа» зарубежной компании в бизнес составляет порядка $100 млн. Поэтому ряд част­ных инвестиционных компаний с небольшими возможностями не наш­ли свое место на украинском рынке.

Основная причина несостоявшихся инвестиционных отношений - не столько коммерческие, сколько юридические риски. Инвесторы не готовы инвестировать собственный капитал в местные проекты на стадии согласований и выдвигают определенные требования, которые, в свою очередь, неприемлемы для местных игроков. Во многих случаях права на землю либо только находятся в процессе оформления, либо уже оформлены с нарушениями. Но благодаря хорошему месторасположению такие участки/объекты предлагаются по цене «золотых приисков». Еще одним препятствием для входа на украинский рынок является существенный разрыв между ожиданиями местных игроков и западных инвесторов. Западные инвесторы ищут мест­ного партнера­девелопера, готового довести проект до разрешений, организовать строительство и пройти через девелоперские риски. Однако чаще всего украинские владельцы проектов, декларируя поиск партнера, в конечном итоге стремятся продать его за высокую цену и выйти из схемы еще до начала строитель­ства. Поэтому большин­ство проектов имеют чрезмерные объемы и необоснованную цену «входа» в них. И все же для западных инвесторов огромное преимущество заключается в недостаточной освоенности украинского рынка недвижимо­сти, для которого характерно активное «поглощение» некачественных девелоперских проектов. Совокупное предложение на офисном рынке Кие­ва едва ли достигает 1 млн кв. м, в то время как столица нуждается в объеме, превышающем эту цифру в 2,5 раза. В то же время создаются единичные объекты, вырывающиеся из вечного списка «на стадии реализации» и сразу занимающие топ­позиции в своих сегментах. Однако в реальности в этом сегменте пока не создано ни одного офисного объекта, соответ­ствующего западноевропейским параметрам класса А. Для иностранных инвесторов Украина - это также один из самых привлекательных рынков в секторе ритейла. Ряд зарубежных компаний планируют строительство торговых объектов в регионах. Во многих случаях заявляют о целой сети объектов (от 50 до 100) в городах с населением от 100 000. Оценить потенциал сегодняшней активности и долю реализации инвестиционных проектов, над которыми работают иностранные компании, достаточно сложно. Одно­значно, в этом году может осуществиться ряд крупных сделок на рынке. Приходят крупнейшие игроки, готовые вкладывать в каждый проект соб­ственный капитал в размере от $100 млн, поэтому вполне реально в течение этого года может «материализоваться» свыше $1 млрд инвестиций - это $2,5 млрд стоимости проектов - в девелопмент коммерческой недвижимости.   

*Автор - партнер международной консалтинговой компании в области недвижимости CB Richard Ellis в Украине